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      辦理二手房貸的相關提示

      一.不能辦理抵押貸款的房產類型

      房產抵押貸款,是指借款人以其個人或他人私有的房產作為抵押物由銀行申請發放的貸款,并不是所有的房子都可以作抵押貸款的,以下幾種情況的房產無法辦理房產抵押貸款。

      1.學校、幼兒園、醫院、部隊等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

      2.依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權;政府代管的房地產;

      3.依法被查封、監管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產;

      4.未依法登記領取權屬證書的房屋和土地使用權;權屬不明或者有爭議的房地產;

      5.已出租的公有居住房屋;

      6.存在依法不得抵押的其他房地產房屋位置問題;

      7.平房不能抵押;

      8.未結清貸款的房產;

      9.部分已購公房。已購公房中有兩種情況不能辦理抵押消費貸款,一種是無法提供購房合同或購房協議的已購公房;另一種是已購公房中不能提供央產房上市證明的央產房;

      10.未取得房產證的小產權房。

      二.買房人如何選擇貸款方式?

      住房貸款分為公積金貸款和商業貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。

      等額本息還款方式是在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),這樣由于每月的還款額固定,可以有計劃地控制家庭收入的支出,也便于每個家庭根據自己的收入情況,確定還貸能力。

      等額本金還款方式是將本金每月等額償還,然后根據剩余本金計算利息,所以初期由于本金較多,從而使還款額在初期較多,而在隨后的時間每月遞減,這種方式的好處是,由于在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。

      等額本息還款法也叫月均法,本金歸還速度較慢,還款壓力較輕,代價是支付的總利息較多,與等本金還款方式對比,總利息差額在中短期(1-5年)的期限不會十分明顯,在長期限內(20-30年),總利息差額才明顯。無論等額本金還款是等額本息還款,每期的利息計算方法是一致的,等于剩余本金乘以月利率。

      選擇什么還款方式,要看個人還款能力,不可貪圖支付總利息少就選等本金還款法,實際操作中,不少人還是選擇等額本息還款法。

      三.住房公積金(組合)貸款流程

      第一步:到貸款銀行提出借款申請

      借款人持購房合同、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到銀行房地產信貸部申請住房公積金貸款(使用夫妻雙方住房公積金貸款的,還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明),填寫“個人住房公積金貸款(組合)貸款申請書”。

      第二步:銀行審核

      貸款銀行根據借款人提供的資料,考核借款人是否符合貸款條件,計算貸款額度,確定貸款期限。

      第三步:到貸款銀行簽訂借款合同

      貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同(不用房屋擔保的簽訂質押合同)。

      第四步:到產權部門辦理貸款擔保手續

      辦理住房公積金貸款(組合貸款)有兩種擔保方式,借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。

      1.借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押

      購買商品房、經濟適用住房(已取得產權證)并以所購建房屋辦理抵押的,持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同,填寫《房屋他項權申請登記表》并加蓋借款人 (抵押人)和貸款銀行 (抵押權人)印章后,到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。

      借款人用期房抵押的(沒有取得產權證),持上述材料到房屋座落地的房地產管理局產權管理部門辦理《房地產抵押權證明書》。

      2.用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押,借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。

      第五步:辦理住房抵押保險手續

      借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續后,連同借款合同、抵押合同(質押合同)、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。

      第六步:簽訂還款協議和劃款

      采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到銀行網點辦理還款代扣儲蓄卡,并與貸款銀行簽訂代扣協議。委托單位代扣還款的,單位與貸款銀行簽訂協議。

      第七步:銀行劃款

      借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位;用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

      四.辦理房貸的相關資料

      常規資料:

      1.個人借款申請表;2.申請人和共有人的有效身份證、戶口本;3.房屋買賣合同;4.規定比例的首付款證明;5.所購房屋的產權證;6.房產評估報告;7.家庭收入證明材料和有關資產證明;8.借款人婚姻狀況證明(結婚證原件或未婚證明/離婚證或離婚協議原件);9. 借款存折及卡等

      2.贖契后交易的流程:

      賣房人正在按揭中的房屋,如果需要拿出房地產產權證交易的,賣家需向原貸款銀行辦理提前還清貸款。業內稱之為“贖契”。

      操作流程如下:

      到原貸款銀行申請辦理提前還貸;

      賣房人準備足夠的還貸資金;

      原貸款銀行根據申請還貸進行扣款;

      領取注銷貸款手續。

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