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      簽署二手房買賣合同的相關提示

      第一部分:在簽訂二手房買賣合同前,購房者應當注意以下問題

      一.二手房有無合法的產權和土地使用權證明---房屋所有權證和土地使用權證。

      合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提?,F實生活中存在利用假房產證行騙的情況,鑒別房產證的真偽,對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。因此除了到房管部門進行核實產權情況外還得注意以下問題:

      1.應當明確該房產是否屬于賣方所有,同時最好要了解下賣方的婚姻狀況,以此確認該房產是否屬于賣方婚后所購買。因為,根據我國《婚姻法》的規定,婚后購買的房產屬于夫妻共同所有,即使是登記在夫妻一方名下。如果該房產確系夫妻雙方所有,則在簽訂買賣合同時,最好有賣方配偶簽字,如其配偶未到場,而你又想馬上簽下合同,則可要求賣方出具承諾函,即如果其配偶不同意該房產買賣或申請撤消該買賣合同而導致合同無法履行的,賣方承諾賠償買方**萬元(賠償金額可協商確定)。該承諾書函應獨立于買賣合同。

      2.如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續時,全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人替其簽章。

      3.應當審查該房產是否存在出租、抵押等相關物權。如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售并放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押,則須通知抵押權人,并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封,則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉,這些情況可向產權人咨詢。如無法確定,應當在買賣合同中約定,如出現上述情形,應當如何承擔違約責任,以免以后出現糾紛后難以請求賠償。

      4.如購買的房屋是公房、經濟適用房,應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優先購買權、房改房同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋,由于其特殊性,應特別注意單位是否同意出售,以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證,如有疑問則不宜購買。

      5.對于存在繼承的房產應當謹慎處理。出現這種情形,應當要求賣方處理好繼承關系后再考慮是否簽訂買賣合同并辦理過戶。由于繼承的情形比較多,也比較復雜,最好咨詢專業人士。

      二.要對即將進行交易的房產基本情況進行必要的了解。

      1.了解房屋的實際面積和結構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符,是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等。

      2.了解房屋周邊配套設施及戶口政策。根據現在的房產政策,對于一套房產只能享受一次落戶政策。即如果該房產已經落過戶口了,經過買賣變更了產權人,但新的產權人還是無法落戶的。因此,想通過買房來落戶的人來說,對房產的戶口應當落實清楚??梢砸笸a權人一起到房產所屬便民服務中心查詢,并將戶口情況約定在買賣合同中。

      3.了解隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝修的詳細情況。

      三.要對稅費問題進行了解

      二手房買賣的稅費規定較多、較復雜,累計各項稅費金額也比較大,估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定,購房者應承擔契稅、印花稅,售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外,買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況,向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

      第二部分:二手房買賣合同主要條款

      1.雙方當事人的基本資料

      具體指當事人的姓名、地址、聯系辦式等。應各自出示自己的戶口本和身份證原件;應在合同中寫明是否屬共有財產(夫妻共有、家庭共有、其他共有)。屬共有財產的,共有人也應到場,并在買賣合同上簽字,不能到場的,應出具公證委托書。

      2.標的

      應寫明房屋位置、性質、面積、結構、裝修、設施設備等情況;同時還要寫明房屋產權歸屬,是否存在房屋抵押或其它權利瑕疵,是否有私搭亂建部分。

      3. 價款

      價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金約定等。在二手房交易過程中,存在著出賣人在出賣房屋時有部分銀行貸款不能清償的情況,由于辦理過戶時要求取消銀行抵押,出賣人又無力清償貸款,而要求買房人替他先行還清貸款的,應注意交易安全,主要是對辦理過戶手續的時間及房屋交付時間進行明確約定且不宜時間過長。還有一種情況是買房人必須在辦理房屋過戶手續后貸款才能支付房款,此種情況一定要明確約定若銀行不同意發放貸款該如何處理。

      4.履行期限、地點、方式

      這里主要寫明交房具體時間;辦理房屋過戶時相互配合與協調的問題;房屋附屬物品的歸屬;水、電、物業管理費用等相關費用的承擔及交接;稅費的承擔等。這里尤其要注意的是稅費的承擔,通常二手房交易過程中,約定賣方凈得款最為簡潔。

      5.違約責任

      約定哪些是違約情形;違約責任如何承擔;違約金、定金、賠償金的計算與給付;約定免責條款;如有擔保,應約定擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。

      6.解決爭議的方式

      這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。如無約定,發生爭議則只能向標的物(房屋)所在地有管轄權的人民法院法院起訴。

      7.合同生效條款

      雙方在此約定合同生效時間。如約定附生效條件的,當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就。

      8.合同中止、終止或解除條款

      按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定,合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后,財產如何進行返還。合同無效的情形;合同無效或被撤消后,財產如何返還。

      9.合同的變更與轉讓

      主要是約定合同變更與轉讓的條件,不能進行變更、轉讓的禁止條款。

      10.附件

      在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前,二手房交易合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬,列明隨屋轉讓的物品清單。

      11.特別條款

      如涉及戶口遷移事宜,應當約定賣方應在所售房產所有權轉移之日起幾日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的,應當向買方支付多少的違約金;逾期超過多少日未遷出的,賣方應當按日計算向買方支付違約金,直至戶口遷出為止。

      第三部分:簽訂二手房買賣合同溫馨提示

      確認房主:核實真實身份

      簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性,主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性,尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔保的情況下,以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐,最大限度地規避資金風險。

      前期費用:是否結算清楚

      房屋是否有歷史遺留問題,如欠費或相應協議,這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用,時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易,物業、供暖等費用的繳納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等,也都應在合同中明確寫明。

      水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續一定要認真辦理,物業交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經常出現。由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算,買方入住后收到上述賬單時,才發現賣方欠繳大量費用,再回頭找其結算時,原業主早已音訊全無,只好自認晦氣,補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。

      其實,這種情況完全可以避免,物業清單應作為合同的附件,記錄下水、電、氣三表的具體數據,在交房當時,及時結清各項費用。

      維修基金

      買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式,但有時過于籠統,只寫“送”或者“不送”。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應當足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時,應當明確維修基金的結算數額。

      附屬設施:驗收不忘記錄

      一般來講,買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌,抑或采用圖像資料作為合同附件。

      付款過戶:明確操作方式

      購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定,一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規避風險意識形成了“賣方不愿先過戶,買方不愿先付款”的交易現狀,在實際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主,而尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期,為此買方有權利知道房產的過戶時間。

      遷戶延遲:慎約時間責任

      按照通常的交易習慣,賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間,這時,雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。鑒于戶口一般無法強制遷出,買方對戶口遷出延遲問題應當采取慎重的態度。

      違約責任:約定償付時間

      這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務,順利完成交易,但因為房產交易復雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,而導致違約行為的產生。為了避免以后出現扯皮現象,簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中,二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明,但對于償付時間卻沒有具體約定,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降。合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。


      補充協議:空白處不留白

      買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后統一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明,以減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

      附:二手房賣交易的“三金”解析

      二手房交易中的“三金”,即定金、訂金、誠意金。在簽訂購房協議時,一定要認真地研究協議中的每一句和每一個字,分清“三金”,再者,如果對購房的相關法律知識不了解的人,應該聘請律師或者詢問在行的人員,全面解讀合同內容,避免損失吃啞巴虧。另外依據《合同法》對“定金”、“訂金”的規定,對規定解讀如下:

      “定金”指為保證合同的履行,買房預先向銷售者(賣方)交納一定數額的資金。當一方違約時,有約定的按照約定執行;如果無約定,房屋出售者違約時,應雙倍返還“定金”;買方違約時,賣方收取的“定金”不予返還?!岸ń稹钡谋壤坏贸^合同金額的 20% 。


      而對“訂金”,目前法律上沒有明確規定,一般可視為“預付款”?!坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定,“訂金”的性質主要是預付款,房屋出售者違約時,應無條件退款;消費者違約時,可以與原房主協商解決并要求房屋出售者退款。如果雙方當事人另有約定,則按照約定執行。


      此外,針對訂金和定金的區別主要表現以下幾點:

      1.交付定金的協議是從合同,依約定應交付定金而未交付的,不構成對主合同的違反;而交付訂金的協議是主合同的一部分,依約定應交付訂金而未交付的,即構成對主合同的違反。

      2.交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時,不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果,訂金僅可作損害賠償金。

      3.定金的數額在法律規定上有一定限制,例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數額依當事人之間自由約定,法律一般不作限制。

      4.定金具有擔保性質,而訂金只是單方行為,不具有擔保性質。

      “誠意金”是近幾年中介機構創造的一個新生事物,法律上并沒有誠意金的提法,但相關法規也并未禁止收取。一般的操作是當中介找到買家后,會要求其在簽訂合同前先支付購房誠意金。中介行規是,尚未交給房主的誠意金是可以退的,如果已轉交,就成為定金,退不退要看房主。他們讓買家簽訂的《購房誠意書》中有“議價成功后,誠意金轉為購房定金”的條款,并且賣家已經確認《購房誠意書》和收到中介轉交的錢,買家違約不買房,誠意金將不能退還;如賣家違約不賣房,則按“定金罰則”雙倍返還。消費者在商品房等大宗消費中千萬不要盲目交誠意金,一定要簽訂誠意書,并對要求對誠意金退還的條款等作出明確約定。

      第四部分:如何規避二手房賣方違約?

      二手房買賣的賣方違約主要是受到房價上漲的影響,賣方提出終止合同。常見方式有兩種,一是房屋共有人主張房屋買賣合同無效;二是賣房人主動提出退還定金終止合同。針對第一種情況,在簽署合同、給付定金之前,可以請賣房人協同產權共有人出具承諾書;針對第二種情況,就要在合同中細化違約責任,加大違約方的成本。

      第一,在合同中約定在什么情況下承擔什么違約責任,約定較高違約金;第二,如果有定金條款,就一定把定金條款設置最高比例的20%。因為在實際過程中發現定金交一萬塊錢,即使違約成本也只有一萬塊錢;第三是同時約定定金、買同區域房屋的差價補償、相關的訴訟費,相關的律師費,誤工費都要補償。有了這些約定,在實際操作中一房多賣的情況下賣房人會考慮違約成本會不會高于一房多賣的情況。

      除此之外,在房屋快到過戶過程交付之前,當賣房人提出增加房價要求,買房人可以立馬到法院申請保護,讓房子無法進行過戶,這樣賣房人也無法實現一房多賣。

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