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      二手房談價的相關提示

      一.談價前先確定的事項

      1.明確交易稅費的承擔方式

      許多賣房人在出售房產時往往要求凈得價,房產交易產生的各項稅費由買房人一方承擔,這無形中給買房人增加了購房成本,所以在開始磋商房屋價格之前要把稅費的承擔方式做明確約定。

      二手房過戶稅費的分攤是有規定的: 稅金:契稅應由買方負擔;營業稅、個人收入調節稅應由賣方負擔;房產過戶費:過戶交易費為每平方米6元,由雙方各承擔一半;房產證工本費由買方負擔;土地證費用:房改房上市補交的土地出讓金應由賣方負擔;土地證公本費應由買方負擔;評估費用:買賣評估費用由賣方負擔;按揭費用:由于買方用按揭方式購房,按揭產生的費用由買方負擔。

      2.明確維修基金的承擔方式

      一般情況下是房屋使用期間由使用人自行繳納房屋維修基金,買賣雙方最好是約定“房屋總價包括賣房人自買入該房屋至本次出售前已產生及之一切費用(包括維修基金)”,以免買房人承擔補交維修基金的責任。

      3.約定租客押金及租金的收取人

      對于正在出租的二手房,在房屋產權過戶前,買賣雙方和承租方應事先約定今后的房屋租賃事宜,包括租賃押金的移交、租金的收取人及時間等變更事項。

      4.約定其它費用的承擔歸屬

      報裝管道燃氣、有線電視、暖氣往往需要向市政部門繳納初裝費(報裝費),買賣雙方需要事先約定這些費用是否包含在總價;新建剛交房的,還有裝修保證金,今后裝修結束經物業公司驗收后該款項退給誰,都需要事先約定。

      二.如何找到房屋的談價空間

      1.從市場行情找機會

      盡管二手房的市場定價是由賣房人單方面提出的,但隨著二手房交易量的增大,橫向對比房價變得越來越容易。買房人找到意向的房源之后,可以在網絡上查找同類房源的報價,這樣就能比較直觀地看出是該房源報價是否偏離行情。您也可以提出您的購房需求和意向房源,請我公司的置業顧問幫您分析該房源的性價比和對您需求的吻合度。

      2.從賣房人的類型找機會

      如果賣房人是首次出售房產的,報價往往會高出市場行情,只要讓他們了解你的購買誠意,再加上一定的溝通技巧,讓價的空間就比較大;如果賣房人是長期投資房產的投資客,他們往往追求短平快,報價就比較接近市場行情,讓價的空間也就不會很大。

      3.從賣房的原因找機會

      根據以往的經驗總結,占半數以上賣房原因是賣房人急需資金和改善住房,他們往往對買房人的首付款會事項提出要求,這也是買房人談價的好機會。

      三.二手房談價的參考招數

      1.適當表示誠意,但不要表露對該房屋有強烈好感;

      2.告知準備一次性付款,要最優惠的價格;

      3.帶上5000元,說只要價格合適馬上交訂金,決定購買;

      4.拖延談判的時間,慢慢磨,主動權在自己手上,每次要求更便宜的價格;

      5.告知賣方已看中其他房屋并準備付訂金,但對此處房屋亦感興趣,流露出一種兩難之中難下決斷的樣子;

      6.用其他房屋的價格做比較,要求再減價;

      7.告知賣房人自己資金尚在外地,購房款需要分期支付,爭取更優惠的付款條件;

      8.告知賣方已看中其他房屋并已付訂金,但亦喜歡此物業,是否再便宜點補償已付又不能退的訂金;

      9.告知賣房人,自己的預算有限只能是指定的價格;

      10.告知賣房人,房屋主要想用作出租,要求送裝修、家具、電器等;

      11.告知想購置房屋,但要等現有房屋出售后才能買,因此要求賣方在付款方式上優惠;

      12.告知這房子是別人送的,自己不想掏錢買,預算有限,就這么多錢;

      13.告知自己沒有通過中介機構,直接與賣房人交易應能免傭金,更便宜點;

      14. 如果實在談不下來,那就什么也不多說,抬腿就走,讓賣房人擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶;

      15.不停找房屋的缺點要求降價;

      16.告知自己的現金積壓在股市上或其他生意上,想購房但付款條件或售價能否優惠;

      17.告知自己很滿意,但家人、老公或老婆有其他的想法,希望便宜點可以解決問題;

      18.告知賣方自己能力有限買不起,要求再便宜點。

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