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      購買二手房的相關提示

      一.二手房的優勢

      隨著人們置業觀念的轉變,尤其作為首次置業者,選擇二手房具有多重優勢:

      1.同新房相比,二手房價格較低,在樓價高位運行的現狀下可以減緩置業壓力;

      2.新房開發逐漸遠郊化,二手房的交通出行更加便利,生活設施往往更加成熟;

      3.二手房入住率一般較高,生活配套更加齊全,社區管理更加成熟;

      4.可以上市交易的二手房均已出房產證,產權風險相對較低;

      5.二手房交易周期30-40天,過戶后即可收樓入住,可避免既要交租,又要還貸的雙重負擔;

      6.二手房即買即出證即收樓,流通更加方便,投資價值更高。

      二.估算購房能力

      在決定購買二手房之前,客觀地對自己現在和未來的經濟能力做評估是十分必要的,主要包括以下幾個方面:

      1.家庭資產總值(包括現金、股票及自己現有住房的置換價值),最好另外預留5-10萬元作為靈活支配的費用;

      2.根據家庭近期的收支狀況,每月還貸金額控制在家庭總收入的1/3以內比較合理;

      3.估計銀行利率變化對自己還貸的影響。

      三.網上初選房源的四項考量

      最棒指南針網站為買房人準備的房源信息,可以有效幫助買房人少走彎路,初選房源可以從交通、環境、戶型、周邊生活配套四方面綜合考量:

      1.從交通看居住出行的便利度

      從交通方便來講,小區的出入口最好在交通主干線路邊,車輛的進出能得到保證。還有小區最好在公交車站和地鐵站的200米范圍內,這個距離不會使您感到勞累。再有如果您經常出差,那么距離火車站2~5站路程應該是您的首選。這樣使您往來方便,并且不會受到火車笛聲的干擾。同時也提醒你,小區靠近學校和商業區,一般人流比較大,出行高峰時間容易出現交通堵塞。

      2.看小區環境的舒適度

      選擇環境,首先要考慮小區綠化率,雖然在商品房銷售中綠化率是一個必備的硬件指標,但是在二手房中綠化率還沒有得到大家的重視。一般來講30%~40%的綠化率可以保證小區的環境品質,并且不會占用太多的公攤面積。

      除此之外,活動場所別致的小花園、水池和豐富的健身設施,將是大家茶余飯后聚會、游樂和健身的好去處,并且也給大家增進鄰里關系提供了良好環境。

      3.看房屋本身的戶型結構

      選擇戶型,要著重注意采光和通風。一般情況下,房屋應該有至少保證3個小時的日照和至少5個小時的通風。廚房和衛生間最好有向外的窗戶,防止污濁的氣體進入室內。還有就是各功能區應該是比較獨立,并且有一定的功能劃分,避免居住時的互相打擾。

      4.看周邊生活設施的齊全性

      住房周邊的教育環境、購物環境、金融服務場所都是生活便利性的重要衡量指標。在選房時就應該注意房子附近有沒有幼兒園、學校。購物、銀行、醫院也是居住生活考慮的重要因素。一般來講,距離小區500米以內最好有較大的綜合超市、菜市場、銀行、醫院等場所。如果小區門口或小區里配套有24小時的便利店,那將是再好不過了。

      四.分類找房提示

      1.購買學區房的提示事項:

      為了讓孩子上個好學校,家長往往會提前物色名校周邊的房屋,目前學區房在各大城市是二手房中最搶手的一類,經常供不應求。

      學生入學涉及的條件很多,除了擁有招生地段的房產,還需要戶籍與住址一致,而且原業主戶口已遷出等,購買了房屋但讀不了名校的情況也時有發生,因此我們建議買房人:

      1.房屋所在路段不同,所能進入的學校也不同,特別是有些樓盤即便是位于名校區域也不一定入讀名校。因此在決定購房前應先向各區教育局咨詢二手房生源是否屬于名校招生范圍,最好親自到學校去問清楚能否入讀。

      2.很多城市的教育管理部門以“實際居住地為依據,入戶必須一致”為原則分配學位,因此要與業主協商提前辦理戶口遷入手續以免耽誤小孩入學。

      3.了解清楚前業主是否有子女仍在對口小學就讀。如個別地區規定只有居住單元沒有小孩在對口小學就讀1-5年級的,才能按地段生招收。否則只能等業主的小孩讀完5年級才行。

      2.購買婚房的建議:

      對于大部分事業未定型的年輕人,購房多數是過渡性質,即使家庭條件很好也不應追求豪宅,性價比高的二手房是首選。

      1.如果已經有結婚打算的,應綜合考慮雙方的上班時間成本。兩個人如果工作區域不同但都很穩定的,建議偏重考慮太太多一些;如果不與父母同住,盡量不要距離父母住處太遠,以方便照顧老人。

      2.量力而行,梯度式購房。買房應從自身的需求出發,家庭條件十分好的,而且工作比較穩定的人士可以一步到位。如果家庭條件還可以的,可以先購買小一點的新房,以后再換大一點的。

      3.考慮子女教育。年輕人不久也要面對婚育問題,而且一般四五年內也不會換房,因此年輕人選擇房源時應將小孩未來的教育問題考慮進去,先選擇配套或周邊有幼兒園、小學的樓盤,方便日后接送小孩,有條件的最好選擇入讀名校。

      4.如果是家人出首付款,自己還按揭買房的,要考慮自己的還款能力。還款年限選擇15-20年較為合適,若貸款年限太短,還款壓力相對較大,而貸款年限過長,受加息等政策的影響會加大。

      5.選擇有增值潛力的樓盤。年輕人購房多為過渡性質,應選擇保值或增值潛力大的樓盤,換房時可以賣個好價錢,減少購買新房的壓力。

      3.購買投資型房產的建議:

      a.長線投資建議:

      1.對大中城市的長期觀察總結,80㎡以下的房屋占到總租賃成交的70%,中小戶型最受市場歡迎,房屋的每平米租金,基本上是隨著面積的增加而減少;

      2.40㎡以下及140㎡以上房屋因為其中不少是公寓、豪宅,所針對的是高端客戶群體,租金水平自然比普通住宅要高。不過因為豪宅的投資大,而且市場占有率相當低(大中城市120㎡以上房產量例為6%左右),所以長線投資以小戶型為首選;

      3.有意做長線投資的買房人,不妨考慮一房一廳的小戶型,特別是小復式及公寓,租金高的同時擁有旺盛的市場需求。

      b.短線投資建議:

      1.選擇市中心區域成交量大的樓盤的一房、二房以及小三房;

      2.特別關注降價急售的房源;

      3.重點考慮有重大交通改善、增加重點配套設施的地段房源;

      4. 低買高賣,宜在樓市開始上漲時入市,持有3-5個月轉手。

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